Che cosa è cambiato
La disciplina degli impianti solari su suolo agricolo è regolata in modo rigoroso dall’articolo 5 della Legge 12 luglio 2024 n. 101, di conversione del Decreto Legge 63/2024 (Decreto Agricoltura). La norma ha stabilito il divieto generale di installare nuovi impianti fotovoltaici con moduli posizionati a terra nelle zone classificate agricole dagli strumenti urbanistici comunali. L’unica modalità consentita per produrre energia solare sui campi coltivati è l’agrivoltaico avanzato, a condizione che l’attività agricola o pastorale continui a essere effettivamente esercitata sotto e attorno ai moduli.
I criteri tecnici definiti dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE) con il Decreto Ministeriale 23 dicembre 2023 n. 436 impongono altezze minime da terra: almeno 1,3 metri per consentire il pascolo e almeno 2,1 metri per garantire il passaggio dei trattori e delle macchine agricole. Il progetto deve essere accompagnato da una relazione agronomica asseverata che dimostri la preservazione della capacità produttiva del fondo.
Sul piano giuridico ed edilizio, la continuità colturale non è un semplice impegno programmatico, ma costituisce il presupposto essenziale di conformità urbanistica dell’opera. In base ai poteri di vigilanza urbanistico-edilizia previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), i Comuni hanno il compito di verificare sul campo che il fondo non sia stato trasformato in un impianto a terra abusivo.
Se durante l’esercizio dell’impianto la coltivazione viene interrotta o svolta in modo puramente fittizio, decade il presupposto del titolo abilitativo, sia esso una Procedura Abilitativa Semplificata (PAS comunale) o un’Autorizzazione Unica (AU regionale). Questa difformità autorizza l’amministrazione comunale a diffidare l’operatore, avviare procedimenti sanzionatori e ordinare lo smantellamento delle strutture con il ripristino dello stato originario dei luoghi.
Chi è interessato e a quali condizioni
La disciplina sulla continuità produttiva e sui controlli di conformità interessa direttamente:
- Proprietari terrieri concedenti: coloro che hanno stipulato o stanno trattando contratti di opzione o atti notarili di diritto di superficie venticinquennali o trentennali con sviluppatori energetici.
- Imprenditori agricoli e coltivatori diretti: gli operatori che mantengono la gestione agronomica del fondo sotto i pannelli, assumendo precisi obblighi di coltivazione e di aggiornamento del fascicolo aziendale.
- Società sviluppatrici e società di scopo: i veicoli societari (SPV) titolari formali dell’impianto e prime destinatarie degli atti di vigilanza comunale.
Il vincolo di coltivazione riguarda tutti i suoli a destinazione agricola. Restano escluse dall’obbligo di continuità colturale e possono ospitare fotovoltaico a terra ordinario soltanto le cave e miniere dismesse, le discariche chiuse, i siti industriali bonificati e le fasce di rispetto stradale o ferroviario previste dalla legge.
Effetto pratico ed economico
L’obbligo di coltivazione incide in modo diretto sulla sicurezza economica del proprietario terriero.
La gestione agronomica nei contratti di superficie
Nei contratti per grandi impianti, il proprietario concede il diritto di superficie a una società energetica percependo un canone annuo compreso tra 2.500 euro e 4.000 euro per ettaro. Poiché le società energetiche raramente dispongono di strutture agricole interne, affidano quasi sempre le coltivazioni a cooperative o terzisti locali tramite contratti di comodato o affitto d’azienda.
Se il terzo conduttore interrompe le lavorazioni per motivi economici o organizzativi, l’impianto perde la conformità urbanistica ed edilizia.
I rischi patrimoniali per il proprietario del terreno
La perdita del titolo abilitativo genera conseguenze concrete per il proprietario:
- Ordinanze comunali di ripristino: l’ordine di demolizione e ripristino dei luoghi ai sensi dell’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 viene notificato sia alla società energetica sia al proprietario dell’area. Anche se la responsabilità diretta ricade sul gestore, il proprietario è costretto a ricorrere al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per tutelare i propri diritti.
- Interruzione del canone annuale: se l’impianto viene spento o disconnesso per irregolarità edilizia, la società di progetto perde i ricavi energetici e gli incentivi del Gestore dei Servizi Energetici (GSE), rischiando l’insolvenza e interrompendo i pagamenti annuali al proprietario.
- Spese di smantellamento e bonifica: in caso di fallimento della società concessionaria senza garanzie dedicate, le spese per smontare i moduli, rimuovere i pali metallici e bonificare i cavidotti rischierebbero di gravare sul proprietario che vuole tornare a coltivare liberamente il fondo.
Cosa verificare ora
Prima di sottoscrivere contratti preliminari o definitivi di diritto di superficie, il proprietario deve pretendere l’inserimento di specifiche tutele contrattuali.
Prevedere l’obbligo espresso a carico esclusivo dello sviluppatore di tenere il proprietario indenne da qualsiasi sanzione, spesa legale o ordine di ripristino emesso dal Comune o da altri enti per mancata coltivazione del fondo.
Imporre allo sviluppatore la trasmissione annuale al proprietario della documentazione attestante l’effettiva esecuzione delle coltivazioni e della relazione asseverata redatta da un agronomo abilitato.
Esigere il rilascio di una garanzia bancaria a prima richiesta a favore del proprietario, a copertura integrale di tutte le spese di rimozione delle strutture e ripristino agrario in caso di decadenza del titolo autorizzativo.
Stabilire il diritto del proprietario di risolvere di diritto il contratto, trattenendo i canoni e una penale risarcitoria, se la società riceve una contestazione dal Comune per mancata coltivazione e non vi pone rimedio entro sessanta giorni.
Limiti e prossimi sviluppi
L’applicazione delle verifiche sulla continuità agronomica richiede attenzione su alcuni punti operativi.
In caso di calamità naturali ed eventi climatici estremi (come siccità o alluvioni), le associazioni agricole hanno chiesto chiarimenti per evitare che le verifiche urbanistiche penalizzino i progetti per cause di forza maggiore formalmente riconosciute.
Inoltre, il coordinamento tra Comuni, Regioni e Gestore dei Servizi Energetici (GSE) deve garantire criteri di valutazione uniformi. Chi concede i propri terreni deve verificare che il piano colturale concordato sia realistico e compatibile con le caratteristiche del suolo prima di firmare accordi vincolanti.
Fonti e documenti
- Normattiva — Legge 12 luglio 2024 n. 101 e Decreto Legge 63/2024 — Articolo 5, disposizioni sul divieto di fotovoltaico a terra e regime autorizzativo dell’agrivoltaico.
- Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica — Decreto Ministeriale 23 dicembre 2023 n. 436 e Linee Guida Agrivoltaico — Criteri tecnici di altezza dei moduli e continuità dell’attività agricola.
- Ediltecnico — Agrivoltaico e conformità urbanistico-edilizia dei titoli abilitativi — Quadro dei poteri di vigilanza comunale, diffide e ordini di ripristino.
- Studio Legale Tedioli — Contratti agrari e diritto di superficie per impianti agrivoltaici — Ripartizione dei rischi, clausole di salvaguardia patrimoniale e garanzie fideiussorie.