Fotovoltaico sui terreni: quali impianti hanno la priorità per allacciarsi alla rete

Come funziona la nuova disciplina della precedenza in rete

Per anni lo sviluppo degli impianti fotovoltaici ed agrivoltaici su suolo agricolo è stato regolato dal principio rigido dell’ordine cronologico di presentazione delle domande di connessione. Gli sviluppatori richiedevano al gestore di rete il preventivo tecnico, denominato Soluzione Tecnica Minima Generale (STMG), con il solo obiettivo di riservare la potenza elettrica disponibile presso le cabine primarie o di trasmissione locali anche per diversi anni.

Questo meccanismo ha generato una grave ed insostenibile saturazione virtuale delle infrastrutture elettriche nazionali. Centinaia di megawatt figuravano ufficialmente occupati da progetti rimasti esclusivamente sulla carta o privi dell’accordo definitivo con i proprietari dei terreni. Con il recente aggiornamento del Codice di Rete promosso dall’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA) e coordinato con il gestore della rete di trasmissione nazionale (Terna), il criterio di assegnazione della capacità di rete cambia radicalmente in favore del principio operativo della prontezza dei permessi.

La priorità per collegare un impianto solare o un sistema di accumulo alla cabina elettrica non è più garantita dalla data del preventivo di connessione iniziale, bensì dal deposito formale e tempestivo del titolo abilitativo. Se lo sviluppatore non ottiene la Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) o l’Autorizzazione Unica (AU) nei termini perentori fissati dalle delibere di settore, il diritto di precedenza sulla rete decade automaticamente. La capacità elettrica liberata sulla cabina viene immediatamente riassegnata ai progetti concorrenti che hanno già completato l’iter autorizzativo.

Cosa cambia per i contratti d’affitto e le opzioni dei terreni

Questa riforma produce conseguenze dirette e rilevanti sui proprietari di terreni agricoli che hanno firmato contratti d’opzione d’affitto o promesse di concessione del diritto di superficie. Fino ad oggi molti contratti preliminari contenevano clausole di sospensione che vincolavano la particella per 30, 40 o persino 60 mesi, in attesa dell’ottenimento della connessione e dei titoli autorizzativi regionali.

Se la società sviluppatrice che ha opzionato il tuo terreno procede con lentezza, accumula ritardi burocratici o non deposita le integrazioni ambientali richieste dagli enti locali, rischia di veder decadere la prenotazione della cabina elettrica di zona. In tal caso, uno sviluppatore concorrente attivo su fondi vicini che ottiene il permesso autorizzativo prima di lei si assicurerà la disponibilità della rete elettrica per l’intera area geografica.

Il risultato per il proprietario terriero è particolarmente penalizzante: il terreno rimane contrattualmente bloccato dall’opzione in corso, ma il progetto perde la possibilità concreta di essere realizzato per mancanza di potenza di rete disponibile. Il proprietario rischia così di incassare un piccolo indennizzo d’opzione per anni, perdendo la possibilità di concedere il fondo a soggetti più efficienti in grado di arrivare all’effettivo pagamento del canone annuo d’affitto.

Calcolo dell’impatto economico e dei rischi per il proprietario

Per comprendere il valore della tempestività nella gestione delle istanze di connessione, occorre analizzare la differenza economica sostanziale tra il periodo di opzione e l’avvio della fase di costruzione ed esercizio commerciale.

Nella prassi di mercato dei contratti fotovoltaici su suolo agricolo:

1. Fase di Opzione o Preliminare: il proprietario percepisce un corrispettivo indicativo compreso tra 500 € e 1.500 € all’anno per l’intera superficie vincolata, come indennizzo per l’esclusiva concessa allo sviluppatore durante l’iter dei permessi.
2. Fase di Esercizio dell’Impianto: al momento della costruzione e dell’avvio della produzione elettrica, il canone d’affitto o di superficie sale a valori compresi indicativamente tra 2.500 € e 4.000 € all’anno per ogni singolo ettaro di terreno occupato dai moduli solari.

Ipotizziamo un terreno agricolo di 10 ettari oggetto di un contratto d’opzione quinquennale:

• Rendimento in fase di opzione: 1.000 €/anno complessivi per l’intera particella immobiliare.
• Rendimento in fase di esercizio: 30.000 €/anno complessivi (calcolati alla tariffa indicativa di 3.000 €/ha/anno).

Se lo sviluppatore perde la precedenza di connessione sulla cabina elettrica al terzo anno di opzione a causa della nuova regola di decadenza, il proprietario ha incassato appena 3.000 € complessivi in tre anni. Qualora la società non sia in grado di sostituire il punto di rete o debba attendere interventi di potenziamento strutturale della rete elettrica stimati in oltre cinque anni, il contratto rischia la risoluzione infruttuosa, azzerando il valore atteso dei 300.000 € teorici calcolati su un decennio di esercizio.

Come tutelarsi nei contratti d’opzione e nei preliminari

Per evitare di rimanere con un terreno bloccato da un’opzione infruttuosa mentre altri operatori occupano la capacità di rete disponibile, il proprietario terriero deve pretendere un controllo trasparente sull’iter autorizzativo.

Le principali tutele da negoziare nei contratti preliminari includono:

• Diritto di informativa periodica: obbligo per la società di inviare ogni novanta giorni la documentazione ufficiale attestante lo stato del preventivo di connessione e le ricevute di deposito presso gli uffici regionali o comunali.
• Clausola risolutiva espressa: facoltà per il proprietario di risolvere il contratto con effetto immediato qualora il preventivo di connessione decada per mancato rispetto dei termini di legge imputabile alla società.
• Revisione dei corrispettivi d’opzione: previsione di un aumento progressivo del canone d’opzione al superamento del ventiquattresimo mese di vincolo del terreno.

Cosa verificare subito sulla propria particella

I proprietari di suolo agricolo con trattative in corso o contratti d’opzione attivi devono muoversi tempestivamente per tutelare il valore economico dei propri immobili.

Limiti della norma e prossimi sviluppi

La riforma dell’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA) favorisce la trasparenza e la velocità della transizione energetica, ma non risolve automaticamente i problemi di saturazione fisica di alcune aree geografiche ad alta concentrazione di richieste solari ed eoliche.

Nelle regioni del Mezzogiorno dove la capacità delle cabine primarie è fisicamente satura, la semplice decadenza delle istanze inattive potrebbe liberare solo quote marginali di potenza. Per gli impianti di maggiori dimensioni resta vincolante la realizzazione delle imponenti opere di rete previste dai piani strutturali di Terna. I proprietari terrieri devono quindi valutare con estrema prudenza le proposte contrattuali che promettono tempi di realizzazione rapidi in assenza di infrastrutture elettriche adeguate.

Il Gestore dei Servizi Energetici (GSE) ed i gestori della rete pubblicheranno nei prossimi mesi i report aggiornati sulla capacità residua nodo per nodo, offrendo agli operatori ed ai proprietari uno strumento di verifica più preciso prima della sottoscrizione dei diritti di superficie.

Fonti e documenti

1. Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente — Delibera 160/2026/R/eel — Disposizioni in materia di soluzioni tecniche di connessione e priorità d’accesso alle reti elettriche.
2. Terna S.p.A. — Codice di Rete per la Connessione degli Impianti — Regole tecniche e procedurali per la gestione dell’accesso alla rete di trasmissione nazionale.