Fotovoltaico sui terreni: cosa succede se il Comune supera il limite del 2%

L’approvazione delle leggi regionali di disciplina delle aree idonee, in attuazione del Decreto Legislativo 190/2024 (Testo Unico Rinnovabili), ha introdotto un vincolo decisivo per il fotovoltaico sui campi: il contingentamento della Superficie Agricola Utilizzata (SAU). La Legge Regionale della Lombardia n. 10 del 21 maggio 2026, insieme ai criteri dell’Emilia-Romagna, fissa limiti precisi (tra l’1,5% e il 2% della SAU totale) per i nuovi parchi solari.

Per i proprietari terrieri con contratti d’opzione o diritti di superficie in corso, lo scenario cambia radicalmente: esaurita la quota provinciale o comunale con i progetti già depositati, ogni nuova richiesta di Autorizzazione Unica (AU) o Procedura Abilitativa Semplificata (PAS) per impianti a terra è dichiarata improcedibile.

Il punto: Il raggiungimento del tetto regionale del 2% di SAU a livello provinciale o comunale blocca per improcedibilità le nuove istanze di fotovoltaico a terra; i proprietari terrieri devono verificare la capienza residua del Comune prima di firmare opzioni ed esigere clausole di recesso, considerando che l’agrivoltaico elevato gode di un computo agevolato della superficie occupata.

Che cosa è cambiato con i limiti regionali alla superficie agricola

La disciplina nasce dall’esigenza di conciliare la decarbonizzazione al 2030 con la salvaguardia del suolo agricolo e delle colture tipiche. L’articolo 7 del Decreto Legislativo 190/2024 ha delegato alle singole Regioni l’individuazione delle aree non idonee e la fissazione di parametri quantitativi di tutela rurale.

La Lombardia (L.R. 10/2026, art. 3) stabilisce che la superficie occupata da impianti a terra ed agrivoltaici non può superare il 2% della SAU complessiva di ciascuna Provincia. In Emilia-Romagna, le delibere regionali prevedono un tetto dell’1,5% su base regionale e del 2,5% su scala comunale.

Questo quadro introduce una rigida precedenza temporale:
– I progetti già autorizzati o con iter formalmente avviato prima dell’esaurimento della quota vengono computati fino al limite.
– Le istanze successive alla saturazione della soglia non possono essere istruite e vengono archiviate per improcedibilità.
– Il monitoraggio avviene tramite i registri digitali regionali dell’energia e l’Anagrafe delle Aziende Agricole.

Perché conta: Non basta accertare l’assenza di vincoli paesaggistici sul fondo: se il Comune ha esaurito la quota di suolo agricolo disponibile, l’impianto a terra tradizionale non può essere autorizzato.

Chi è interessato e quali terreni rischiano il blocco delle autorizzazioni

Il vincolo interessa soprattutto i proprietari di terreni agricoli in aree pianeggianti ad alta vocazione produttiva o vicine a snodi di rete elettrica contesi (Terna o distributori locali).

Le conseguenze variano in base alla tecnologia impiantistica:

1. Fotovoltaico a terra tradizionale: È la soluzione più colpita. L’intera superficie recintata è conteggiata al 100% come suolo sottratto alla SAU. Nei Comuni prossimi alla soglia del 2%, le autorizzazioni per parchi a terra ordinari sono di fatto precluse.
2. Agrivoltaico avanzato in elevazione: Gode di una disciplina di favore. Con moduli montati ad almeno 2,1 metri di altezza che consentono il passaggio dei macchinari e la coltivazione sottostante, norme regionali come quelle dell’Emilia-Romagna conteggiano solo il 30% della superficie lorda ai fini del tetto SAU.
3. Agrivoltaico interfilare standard: I pannelli a terra su inseguitori solari (tracker) con colture tra le file hanno un calcolo di superficie variabile, ma superiore rispetto agli impianti elevati.
4. Sistemi di accumulo elettrochimico BESS (Battery Energy Storage Systems): Occupano superfici minime (spesso inferiori a un ettaro) e seguono canali autorizzativi dedicati presso il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE).

Cosa cambia: Nelle zone vicine alla saturazione, l’agrivoltaico sollevato diventa la scelta prioritaria, permettendo di installare fino a tre volte più potenza a parità di contingente SAU disponibile.

Effetto pratico ed economico sui contratti di opzione e sui canoni

La saturazione della SAU incide direttamente sui contratti preliminari tra concedenti e sviluppatori. Di norma, l’accordo prevede un’opzione di diritto di superficie di 24–48 mesi, durante la quale il proprietario percepisce un corrispettivo annuale d’opzione (tra 500 e 2.000 euro per ettaro all’anno).

Il raggiungimento del tetto del 2% genera tre criticità contrattuali:

• Vincolo del fondo senza esito: Senza un termine perentorio di deposito dell’istanza o una clausola sull’improcedibilità SAU, il proprietario tiene il terreno bloccato a canoni modesti senza prospettive reali di arrivare al rogito notarile definitivo.
• Risoluzione unilaterale: Molti contratti predisposti dagli sviluppatori consentono il recesso senza indennizzo se l’istanza è respinta per saturazione, lasciando il proprietario senza risarcimenti per gli anni di vincolo.
• Mancata maturazione del canone pieno: Il canone definitivo (tra 2.500 e 4.500 euro per ettaro all’anno per l’agrivoltaico) decorre solo dall’avvio dei lavori o dall’efficacia dell’autorizzazione. Con l’improcedibilità dell’istanza, l’entrata economica svanisce.

Tra le righe: Se il Comune supera il limite di SAU, lo sviluppatore può sospendere le spese di progettazione, lasciando il concedente in una situazione di stallo prolungato.

Cosa verificare ora sul proprio terreno prima di firmare

Chi ha ricevuto proposte da operatori solari o ha già un preliminare sottoscritto deve agire tempestivamente per tutelare i propri interessi.

Ecco i controlli operativi consigliati:

Limiti normativi e prossimi sviluppi nelle altre Regioni

I criteri di saturazione agricola sono in via di recepimento in tutte le Regioni d’Italia. Sebbene i tetti percentuali possano essere oggetto di contenziosi dinanzi alla Corte Costituzionale o ai Tribunali Amministrativi Regionali (TAR), le norme regionali restano pienamente efficaci fino a eventuale annullamento.

Pertanto, gli uffici provinciali e regionali applicano senza deroghe il blocco procedurale al superamento delle soglie stabilite. Per i proprietari terrieri, verificare la capienza del suolo e puntare su soluzioni agrivoltaiche avanzate rappresenta la via più solida per valorizzare il proprio fondo agricolo.

Fonti e documenti