Contratti solari: la trascrizione del preliminare dal notaio dura solo tre anni, ma il proprietario rischia di restare bloccato più a lungo. Per tutelarsi serve un nuovo atto con pagamenti aggiuntivi.
Il verdetto
Trascorsi tre anni la società perde la precedenza contro ipoteche e creditori. Il proprietario non deve cedere il terreno gratis: la soluzione è stipulare un nuovo preliminare con indennità di attesa.
Come funziona il meccanismo e perché l’azienda rischia
Il notaio trascrive il preliminare nei Registri Immobiliari come segnaposto pubblico: protegge la società impedendo che eventuali ipoteche o pignoramenti sul terreno abbiano precedenza sull’impianto solare.
Per legge (art. 2645-bis c.c.), questa tutela scade tassativamente dopo tre anni. Con gli iter autorizzativi e la Legge 12 luglio 2024, n. 101 che richiedono tempi più estesi, si crea un bivio:
– L’azienda perde la precedenza: senza trascrizione attiva, se sul terreno compare un’ipoteca o un creditore, l’impianto rischia il blocco.
– Il proprietario resta legato: il preliminare ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.) e vieta di cedere il fondo ad altri operatori.
La soluzione: un nuovo preliminare con indennizzo per l’attesa
La soluzione per riallineare i termini è tornare dal notaio e stipulare un nuovo preliminare per altri tre anni.
Poiché il rinnovo serve all’azienda per riottenere la priorità sui registri, il proprietario ha una forte leva contrattuale:
– Costi a carico dell’azienda: notaio e imposte devono essere pagati interamente dallo sviluppatore.
– Pagamenti per l’attesa: puoi negoziare un’indennità economica annua per compensare il vincolo prolungato del fondo.
– Svincolo automatico: inserisci una clausola di decadenza automatica qualora i permessi non arrivino entro il nuovo triennio.
Tre verifiche per chi ha il contratto vicino ai tre anni
Fonti e documenti
- Normattiva — Codice Civile, articolo 2645-bis — Disciplina dei termini di efficacia della trascrizione dei contratti preliminari.
- Normattiva — Legge 12 luglio 2024, n. 101 — Conversione del D.L. 63/2024 con disposizioni sui contratti per impianti a fonti rinnovabili su terreni agricoli.
Articolo 2645-bis del Codice Civile
Repubblica Italiana — Norma che fissa il limite di tre anni agli effetti della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
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